Wenn wegen Mietrückständen die Kündigung des Mietvertrags ausgesprochen wird, hat der Mieter nach § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB die Möglichkeit die Unwirksamkeit einer fristlosen Kündigung durch eine Nachzahlung herbeizuführen. Wenn alle Mietrückstände durch Nachzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage ausgeglichen sind, wird die fristlose Kündigung unwirksam.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedeutet das jedoch in vielen Fällen nicht, dass das Mietverhältnis erhalten bleibt und der Mieter in der Wohnung bleiben kann. In der Regel wird der Vermieter, jedenfalls soweit er rechtlich beraten ist, zusammen mit der fristlosen Kündigung (hilfsweise) eine ordentliche Kündigung aussprechen, die sich zwar auf genau denselben Mietrückstand stützt, aber einen eigenen Kündigungstatbestand darstellt.
Diese hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wird nach der gesetzlichen Regelung durch die auf die Nachzahlung der Mietrückstände nicht unwirksam. Obwohl dieses Ergebnis nur schwer einleuchtet, hat der Bundesgerichtshof seine entsprechende Rechtsprechung in einem Urteil vom 13.10.2021 (Aktenzeichen: VIII ZR 91/20) entgegen der Auffassung der Vorinstanz (Landgericht Berlin, Urteil vom 30.3.2020; Aktenzeichen: 66 S 293/19) noch einmal ausdrücklich bestätigt.
Die Gerichte müssten sich an die gesetzlichen Vorgaben halten, auch wenn dies in Teilen zu Ergebnissen führe, die den „rechtspolitischen Vorstellungen“ der mit der Sache befassten Richter nicht entsprächen.
Es sei Sache des Gesetzgebers, die auf manche widersprüchlich erscheinende Rechtslage zu ändern. Wenn das über Jahrzehnte hinweg nicht geschehen sei, müssten die Gerichte den dadurch zum Ausdruck kommenden Willen des Gesetzgebers akzeptieren und ihren Entscheidungen zugrunde legen.
In Fällen, in denen neben der fristlosen Kündigung hilfsweise auch eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückständen ausgesprochen wurde, bedeutet das in der Regel, dass der Mieter nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist (§ 573c BGB) ausziehen muss, auch wenn er die Mietrückstände innerhalb der gesetzlichen Schonfrist nachgezahlt hat. Nur in Ausnahmekonstellationen wird dem Mieter der Nachweis gelingen, dass es ohne sein Verschulden zu den Mietrücktsänden gekommen ist – zum Beispiel wegen unverschuldeter wirtschaftlicher Schwierigkeiten oder weil er sich in einem unverschuldeten Rechtsirrtum über das Bestehen seiner Zahlungspflicht befand.
Für Mietrückstände, die im Zeitraum zwischen dem 1.4. und dem 30.6.2020 aufgelaufen sind, weil der Mieter wegen der Auswirkungen der Corona-Pandemie nicht zur Zahlung in der Lage war, gilt nach Artikel 240 § 2 EGBGB ein Sonderkündigungsschutz.
Allgemein zur Kündigung von Wohnraummietverträgen