Baumfällkosten – Betriebskosten

In der mietrechtlichen Rechtsprechung war bislang umstritten, ob Baumfällkosten als Betriebskosten der Mietsache auf den Mieter umgelegt werden können oder letztlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Bundesgerichtshof hat nun in einem Urteil vom 10.11.2021 (Aktenzeichen: VIII ZR 107/29) entschieden, dass die Kosten für das Fällen eines morschen, nicht mehr hinreichend standfesten, Baumes regelmäßig auf den Mieter umgelegt werden können.

Was die Umlage von Betriebskosten angeht, wird in Mietverträgen meist auf die Regelungen der Betriebskostenvereinbarung Bezug genommen. Baumfällkosten als Betriebskosten fallen unter § 2 Nummer 10 der Betriebskostenverordnung:

㤠2 Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinn von § 1 sind:
1. …

10. die Kosten der Gartenpflege,
hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, …
… „

Nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen nach § 1 Absatz 2 Nummer 2 Betriebskostenverordnung Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache.

Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass Baumfällkosten, die bei der Entfernung eines nicht mehr standfesten Baumes anfallen, keine Instandhaltungskosten sondern umlagefähige Betriebskosten im Sinn der Betriebskostenverordnung sind. Auch wenn die Entfernung von Pflanzen nicht ausdrücklich in der entsprechenden Regelung der Betriebskostenverordnung genannt sei, handele es sich um einen Teil der allgemeinen Gartenpflege. Das Absterben eines Baumes stelle als solches keinen Mangel des Mietobjekts dar, den der Vermieter aufgrund seiner Instandhaltungspflicht auf eigene Kosten beseitigen müsse. Die Kosten könnten auch dann auf den Mietr umgelegt werden, wenn der Vermieter im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht ohnehin aus haftungsrechtlichen Gründen zur Entfernung des betreffenden Baumes verpflichtet sei.

Der Anfall von Baumfällkosten sei für den Mieter, der die mit Bäumen ausgestattete Gartenanlage nutzen und damit vom entsprechenden Wohnwert profitieren könne, bei vernünftiger Betrachtung durchaus vorhersehbar. Dem Mieter müsse bewusst sein, dass bei der Pflege solcher Anlagen der Höhe nach schwankende, nicht unerheblich Kosten anfallen könnten. Es sei unvermeidlich, dass in Gartenanlagen vorhandene Bäume von Zeit zu Zeit aus unterschiedlichne Gründen gefällt werden müssten. Wenn die Kosten im Einzefall tatsächlich ungewöhnlich hoch ausfallen sollten, könne der Mieter möglicherweise einen Anspruch darauf haben, dass sie auf mehrere Abrechnungszeiträume verteilt würden.


Allgemein zur Betriebskostenumlage