Betriebskosten

Umlage und Abrechnung von Betriebskosten im Wohnraummietverhältnis

Im Wohnraummietverhältnis dürfen nicht alle Nebenkosten, sondern nur die laufend anfallenden Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Welche das im Einzelnen sind, ergibt sich aus derVerordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV):

  • laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (insbesondere Grundsteuer)
  • Kosten der Wasserversorgung
  • Kosten der Entwässerung
  • Kosten des Betriebs der Heizungsanlage und der Warmwasserversorgungsanlage
  • Kosten des Betriebs eines Personen- oder Lastenaufzugs
  • Kosten der Straßenreinigung und der Müllbeseitigung
  • Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Kosten der Gartenpflege
  • Kosten der Beleuchtung
  • Kosten der Schornsteinreinigung
  • Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Kosten der Versorgung mit Fernsehempfang und Breitbandnetz
  • Kosten des Betriebs für eine Einrichtung der Wäschepflege
  • sonstige Betriebskosten

Nicht zu den Betriebskosten, die im Wohnrraummietverhältnis umgelegt werden können, gehören insbesondere die Kosten für die Verwaltung, die Instandhaltung und die Instandsetzung des Mietobjekts. Diese sind nicht umlagefähig und in jedem Fall vom Vermieter zu tragen. Die aufgeführten Betriebskosten müssen nur dann vom Mieter getragen werden, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich so geregelt ist. Fehlende, ungenaue oder widersprüchliche Regelungen gehen zu Lasten des Vermieters.

Stillschweigende Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien werden nur in äußerst begrenztem Umfang anerkannt. Auch wenn die Mieter über Jahre hinweg anstandslos auf Abrechnungen bezahlt, liegt darin in der Regel noch nicht die stillschweigende Anerkennung, dass die Umlage der entsprechenden Kostenpositionen als vereinbart anzusehen wäre.

Betriebskostenpauschale oder Betriebskostenvorauszahlung

Eine pauschale Abgeltung der Betriebskosten kann nur in begrenztem Umfang vereinbart werden. Die Kosten des Heizungsverbrauchs und Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch des Mieters abhängen, müssen aufgrund spezieller gesetzlicher Regelungen nach Verbrauch abgerechnet und dürfen nicht pauschal abgegolten werden.

Betriebskostenvorauszahlung und Abrechnung

Über die Vorauszahlungen von Betriebskosten muss jährlich abgerechnet werden. Die Abrechnung muss dem Mieter spätetestens bis zum Ablauf der zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Nach Ablauf dieser Frist kann und muss der Vermieter zwar noch abrechnen, er ist jedoch nicht mehr berechtigt, sich möglicherweise ergebende Nachzahlungsbeträge einzufordern. Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung müssen dem Vermieter innerhalb eines Jahres nach deren Zugang mitgeteilt werden.

Die Abrechnung muss nachvollziehbare Angaben über die Höhe der einzelnen Betriebskostenpositionen und der Gesamtkosten enthalten. Um die Richtigkeit dieser Angaben zu überprüfen hat der Mieter einen Anspruch auf Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege.

Wenn der Vermieter die Abrechnung über erbrachte Vorauszahlungsleistungen verweigert, kann der Mieter auf Abrechnung klagen und künftige Vorausszahlungen zurückhalten. Wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist, hat er unter Umständen einen Anspruch auf Erstattung der geleisteten Vorauszahlungen.

Betriebskosten und sonstige Nebenkosten in der Gewerberaummiete

Bei der Gewerberaummiete können neben den Betreiebskosten auch die sonstigen Nebenkosten, einschließlich der Verwaltungskosten auf den Mieter umgelegt werden (vgl.: Bundesgerichtshof, Urteil vom 9.12.2009 – XII ZR 109/08).

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