Mit Wirkung zum Jahresbeginn 2021 hat der Gesetzgeber eine gesetzliche Vermutung normiert, nach der in der Regel von einer schwerwiegenden Veränderung der Vertragsgrundlage (möglicherweise mit der Folge einer Mietminderung) auszugehen ist, wenn angemietete Gewerberäume infolge staatlicher Maßnahmen zur Coronabekämpfung nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung genutzt werden können (Artikel 240 § 7 EGBGB). Es kann eine Vertragsanpassung und eine Reduzierung der Miete (Mietminderung) für die betreffenden Zeiträume in Betracht kommen.
Im Bereich der Gewerberaummiete war die Rechtsprechung bislang eher zurückhaltend, was die Gewährung eines corona-bedingten Mietnachlasses anging. In welchem Umfang die gesetzliche „Entscheidungshilfe“ daran etwas ändern wird, bleibt abzuwarten.
Da es sich nur um eine „Klarstellung“ des Gesetzgebers handelt, soll die Regelung auch auf Sachverhalte anwendbar sein, die Zeiträume vor dem Inkrafttreten betreffen.
Allerdings führt die Neuregelung nicht automatisch zu einer Reduzierung der Miete. Zum Beispiel hat das Landgericht München I in einem Urteil vom 12.2.2021 (31 O 11516/20) erklärt, dass es dem Mieter – abhängig von der konkreten wirtschaftlichen Lage – zumutbar sein könne, Rücklagen von zumindest einer Monatsmiete zu bilden. Eine Minderung der Miete wegen einer pandemiebedingten schwerwiegenden Veränderung der Geschäftsgrundlage komme erst in Betracht, wenn diese Rücklage verbraucht sei.
Die bisher zu dem Problem ergangenen Gerichtsentscheidungen unterscheiden sich, sowohl was die Begrüundugn als auch was das Ergebnis angeht, teils erheblich.
Einige Beispiele:
Landgericht München I, Urteil vom 12.2.2021 – 31 O 11516/20; Kurzbeitrag zur Entscheidung
Landgericht München I, Urteil vom 22.9.2020 – 3 O 4495/20; Kurzbeitrag zur Entscheidung
Landgericht Heidelberg, Urteil vom 30.7.2020 – 5 O 66/20; Kurzbeitrag zur Entscheidung