Einen gesetzlichen Anspruch auf die Stellung einer Mietkaution durch den Mieter gibt es weder bei der Wohnraum- noch bei der Geschäftsraummiete. Es gibt aber regelmäßig entsprechende vertragliche Vereinbarungen. Für den Bereich des Wohnraummietrechts regelt § 551 BGB die Grenzen und den Umgang mit der Mietkaution.
Höhe der Mietkaution
Grundsätzlich darf die Mietkaution die dreifache Monatsmiete nicht übersteigen. Maßgeblich ist die Grundmiete. Zahlungen auf Betriebskosten (Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschalen) werden nicht berücksichtigt. Wenn eine Barkaution hinterlegt werden soll, ist der Mieter berechtigt, diese in drei gleichen Monatsraten, beginnend mit dem Beginn des Mietverhältnisses, zu zahlen.
Ausnahme: Sonderrisiken
In eng begrenzten Ausnahmefällen kann die gesetzliche Höchstgrenze für die Mietkaution im Rahmen einer mietvertraglichen Vereinbarung überschritten werden, um besondere zusätzliche Risiken des Vermieters abzudecken. Ein gesetzlich geregeltes Beispiel für einen solchen Ausnahmefall betrifft die Barrierereduzierung der Mietsache, die Ausstattung der Mietsache mit Ladeeinrichtung für Elektrofahrzeuge und den Einbau von Einrichtungen zum Einbruchsschutz. Nach § 554 BGB kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter ihm eine entsprechende bauliche Umgestaltung der Mietsache gestattet. Im Zusammenhang mit einer solchen Maßnahme kann der Mieter sich verpflichten, eine zusätzliche Sicherheit zu stellen, so dass die Mietkaution im Ergebnis die Höchstgrenze von drei Monatsmieten übersteigt.
Anlage der Mietkaution
Wenn eine Barkaution gestellt wird, muss der Vermieter das Geld auf einem Sonderkonto bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter jederzeit Auskunft über den Stand des Kautionskontos zu erteilen. Während des laufenden Wohnraummietverhältnisses darf der Vermieter nicht wegen streitiger Forderungen auf das Kautionsguthaben zugreifen (vgl.: Bundesgerichtshof, Urteil vom 7.5.2014 – VIII ZR 234/13).
Rückgabe der Mietkaution bei Vertragsende
In der vorbehaltlosen Rückgabe der Mietkaution nach Ende des Mietvertrags sieht die Rechtsprechung ein Anerkenntnis des Vermieters, dass er den Zustand der Mietsache als vertragsgemäß anerkennt und auf die Geltendmachung von Ersatzansprüchen wegen erkennbarer Mängel verzichtet.
Im Übrigen ist der Vermieter nach Ende Mietverhältnisses verpflichtet, über die Mietkaution abzurechnen. Eine gesetzlich geregelte oder allgemeingültige Frist für die Abrechnung gibt es nicht. Der Anspruch wird erst dann fällig, wenn dem Vermieter keinerlei Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er auf die Kaution zugreifen kann. Als üblicherweise angemessen gilt eine Abrechnungsfrist von 6 Monaten. Diese kann im Einzelfall aber deutlich länger oder auch kürzer sein. Im Hinblick auf einen möglichen Nachzahlungsanspruch wegen noch nicht abgerechneter Betriebskosten kann der Vermieter einen angemessenen Betrag zurückhalten (vgl.: Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.1.2006 – VIII ZR 71/05).