Mit Urteil vom 29.4.2015 (Aktenzeichen: VIII ZR 197/14) hat der Bundesgerichtshof in seiner sogenannten „Bolzplatzentscheidung“ grundlegende Feststellungen zu Fragen der Mietminderung bei Lärmbelästigungen, die von Nachbargrundstücken ausgehen, getroffen.
Der Mieter hat eine Erdgeschosswohnung mit Terrasse gegenüber einer Schule gemietet. Einige Jahre später war auf dem Schulgelände, ungefähr 20 Meter entfernt von der Terrasse des Mieters, ein Bolzplatz eingerichtet worden, der ausweislich der dort angebrachten Schilder von Kindern bis zu 21 Jahren an Werktagen jeweils bis 18:00 Uhr genutzt werden durfte. Tatsächlich wurde er auch zu späteren Tageszeiten und auch von älteren Personen genutzt. Nachdem der Mieter sich mehrfach vergeblich beim Vermieter wegen der Lärmbelästigung beschwert hatte, minderte er schließlich die Miete und hielt über mehrere Monate hinweg 20 Prozent der Miete ein. Das Amts- und das Landgericht hielten die Mietminderung in den ersten beiden Instanzen für rechtens. Der Bundesgerichtshof sah das in der „Bolzplatzentscheidung“ anders und hat dazu insbesondere folgendes festgestellt:
- Eine (stillschweigende) Beschaffenheitsvereinbarung kommt beim Mietvertrag nicht schon dadurch zustande, dass der Mieter sich beim Vertragsabschluss bestimmte Vorstellungen über Eigenschaften der Mietsache macht und dass dem Vermieter das bekannt ist.
- Die in § 22 Absatz 1a Bundesimmissionsschutzgesetz vorgesehene besondere Duldungspflicht bei „Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden“, ist auch bei der Frage einer Mietminderung wegen Lärmeinwirkungen zu berücksichtigen.
- Wegen einer nachträglichen Erhöhung von Lärmbelästigungen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, kann die Miete in der Regel allenfalls dann gemindert werden, wenn der Vermieter selbst die Möglichkeit hat, sich gegen die zusätzliche Lärmentwicklung zu wehren oder wenigstens Entschädigung zu verlangen.
Die vom Bundesgerichtshof in seiner „Bolzplatzentscheidung“ getroffene Risikoverteilung orientiert sich an der Überlegung, dass der Vermieter für Umstände, die er nicht selbst beeinflussen kann, nur dann einzustehen haben soll, wenn das bei Vertragsschluss gesondert so vereinbart worden ist. Wenn der Vermieter als negativ empfundene Veränderungen dulden muss, stehen auch dem Mieter keine Rechte gegen den Vermieter zu.
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