Nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB) ist die Durchführung von Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Viele Mietverträge enthalten jedoch Vereinbarungen, nach denen der Mieter in bestimmten Abständen und/oder zum Ende des Mietvertrags bestimmte Schönheitsreparaturen durchführen oder die Kosten dafür übernehmen soll. Die Rechtsprechung hat solche Klauseln, insbesondere solche aus Formularverträgen, immer wieder überprüft und teilweise wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters für unwirksam erklärt.
Begriff der Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen sind keine Reparaturen der Mietsache im eigentlichen Sinn. Es handelt sich um Malerarbeiten, die infolge der normalen Abnutzung, die auch bei sorgsamem Umgang mit der Mietsache auftritt, erforderlich werden. Nach der Regelung in § 7 des vom Bundesjustizministerium 1976 herausgegebenen Mustermietvertrags gehören zu den Schönheitsreparaturen:
- das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
- das Streichen der Fussböden
- das Streichen der Heizkörper, einschließlich der Heizrohre
- das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von Innen
Ob Rauhfasertapeten überstrichen werden dürfen oder erneuert werden müssen, hängt von deren Alter und Zustand ab. Anstelle des Streichens des Fußbodens gehört heute in der Regel die Grundreinigung des Teppichbodens zu den Schönheitsreparaturen.
Verpflichtungen des Mieters während des laufenden Mietvertrags
Regelungen in Formularverträgen, nach denen der Mieter verbindlich nach Ablauf bestimmter Fristen bestimmte Arbeiten durchführen muss, sind in der Regel unwirksam. Dem Mieter muss die Möglichkeit eingeräumt werden, nachzuweisen, dass die Räume infolge längerer Abwesenheit, wegen der Verwendung besonders hochwertiger Materialien oder wegen eines besonders schonenden Umgangs mit der Mietsache trotz des Ablaufs der Fristen noch nicht renovierungsbedürftig sind. Der Vermieter kann den Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis einklagen oder einen Kostenvorschuss verlangen, um die Arbeiten selbst ausführen zu lassen.
Regelungen über die Art der Ausführung
Der Mieter darf die Schönheitsreparaturen grundsätzlich in Eigenarbeit durchführen. Eine Klausel, nach der die Arbeiten von einem Fachhandwerker ausgeführt werden müssen, ist im Bereich der Wohnraummiete in der Regel unwirksam. Die Verwendung einer solchen Fachhandwerkerklausel kann im Ergebnis dazu führen, dass der Mieter überhaupt nicht renovieren muss (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 9.6.2010 – VIII ZR 294/09).
„Farbwahlklauseln“, nach denen der Mieter zum Beispiel Wände und Decken in „neutralen“ oder „hellen“ Farben zu streichen hat, sind jedenfalls bezogen auf das Ende des Mietverhältnisses zu lässig und wirksam (vgl.: Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.10.2008 – VIII ZR 283/07).
Regelungen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Auszug
Sogenannte „unbedingte Endrenvoierungsklauseln“, nach denen denen der Mieter am Ende des Mietverhältnisses unabhängig vom Zustand der Räume in jedem Fall renovieren muss, sind im Bereich des Wohnraummietrechts regelmäßig unwirksam (vgl.: Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 12.9.2007 – VIII ZR 316/06), auch wenn die Räume in renoviertem Zustand übernommen worden sind. Klauseln, nach denen der Mieter die während des laufenden Mietverhältnisses fällig gewordenen Schönheitsreparaturen spätestens beim Auszug nachzuholen hat, sind in Regel wirksam, sofern der Mieter die Wohnung renoviert übernommen hat. Bei Übernahme von unrenoviertem Wohnraum sind auch solche Klauseln unwirksam (vgl.: Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.3.2015 – VIII ZR 185/14 und Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.3.2015 – VIII ZR 242/13).