Da Mietverhältnisse meist auf einen längeren Zeitraum angelegt sind, ist es notwendig, dass die Höhe der Miete während des laufenden Vertragsverhältnisses angepasst werden kann. Das kann dadurch geschehen, dass von Anfang an eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart wird. Wenn eine solche Vereinbarung nicht getroffen wird, kann der Vermieter nach § 558 BGB eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zuvor 15 Monate lang unverändert geblieben ist. Dabei gilt eine Kappungsgrenze, nach der sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent (in Gebieten mit knappen Wohnraum 15 Prozent) erhöhen darf.
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in § 558 Absatz 2 BGB wie folgt definiert:
„Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde frü Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder von Erhöhungen nach § 560 BGB [Veränderung von Betriebskosten] abgesehen, geändert worden sind.“
In der Praxis werden zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete oft Mietspiegel verwendet, in denen Wohnungen nach ihrem Alter, ihrer Lage, ihrer Ausstattung und nach ähnlichen Kriterien eingeteilt werden. Es werden dann meist Rahmenwerte für den Mietpreis pro Quadratmeter angegeben. Für das Stadtgebiet von Köln wird in der Regel der von der Rheinischen Immobilienbörse e.V zusammengestellte Mietspiegel verwendet, der regelmäßig aktualisiert wird und in seiner neuesten Fassung im Februar 2021 erschienen ist.
Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen liegt in Köln bei 15 Prozent (Stand April 2022). Mieterhöhungen unter Bezugnahme auf die ortsübliche Vergleichsmiete dürfen innerhalb von drei Jahren diesen Prozentsatz nicht übersteigen. Eine Überschreitung der Kappungsgrenze führt nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, sondern nur zur einer entsprechenden Reduzierung der Erhöhung.
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
Wenn der Vermieter bestimmte Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat, kann er die jährliche Miete um bis zu 8 Prozent der dafür aufgefwendeten Kosten erhöhen. Modernisierungsmaßnahmen in diesem Sinn sind bauliche Veränderungen,
- durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung)
- durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird
- durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird
- durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird
- durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden
- die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen im Sinn von § 555a BGB sind
- durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Sonstige Aufwendungen und Baukosten, insbesondere für Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen können nicht umgelegt werden. Damit der Mieter eine sachgerechte Unterscheidung vornehmen kann, müssen bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung alle Maßnahmen einzeln ausdrücklich im Mieterhöhungsverlangen aufgeführt werden.
Kappungsgrenze
Bei einer Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen gilt eine spezielle Kappungsgrenze, nach der sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und im Hinblick auf Nebenkostenerhöhungen abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen darf.
Mieterhöhung wegen Untervermietung
Der Vermieter kann seine Zustimmung zur Untervermietung in der Regel von der Zustimmung zu einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn sich aus der Untervermietung eine stärkere Abnutzung der Wohnung oder eine höhere Belastung mit Betriebskosten ergibt.